近年来，房地产市场的低迷情况似乎让人回想起2015年的那段历史。房屋挂牌了数月，却始终无人问津，尽管政策一波接一波放宽，这一幕有些耳熟能详。无疑，2015年的去库存政策曾将房价推高至新高。那么，历史是否会重演？让我们回顾近年来房地产市场所经历的一切，以期找到答案。

当前，中国的CPI仅为0.1%，GDP增速维持在5.3%，消费增速为3.1%，M2增速达8.3%。在一片物价低迷、消费信心未复苏的背景下，宏观经济形势依旧沉重。虽然经济增速相对稳定，但过度依赖政府投资拉动的增量并不具备持续性，居民消费始终未能恢复，经济发展陷入了恶性循环。

转向房地产行业，目前受困于高额债务的房企们，尤其是恒大所引发的连锁反应，令人堪忧。时至2024年5月，许多龙头房企的财务状况依然不容乐观。比如，万科的资产负债率高达72.7%，保利发展75.88%，而绿地控股更是达到88%。与此同时，部分房企已久未发布财报，这显示出行业整体的债务风险尚未得到缓解。在如此成交低迷的环境中，房企无法迅速出售房产，流动资金无法回笼，债务难以化解。这一困境并非今年才开始，而是从2021年中期便已显现，疫情防控放开后虽短暂回暖，但并未改变整体局面，房子依然积压。

事实上，从2023年开始，二手房的成交面积已经超越新房，新房库存已不能完全代表房地产市场的整体库存，为此我们需要从库存周转比和去化周期两个指标来看当前情况。数据显示，截至2024年3月，库销比已达到8.6个月，此数据不仅标志着全国性存量高，甚至超过了2016年的同期水平。大批房屋无人问津，这种情况与几年前的情景如出一辙。

进一步分析去化周期，截至2024年3月底，监测的80个城市的新房去化周期均处于高位，样本平均去化周期大致为24个月，一线、二线及三线城市的去化周期分别为18、22及31个月。形势最为严峻的是三线及以下城市，人口流失和经济停滞导致房产库存高企，这将对地方企业、银行及财政造成负面影响。可见，房地产市场正持续分化，小城市或将面临“鹤岗化”现象，成交量稀少，价格上涨乏力已成趋势。

为了防范系统性金融风险，政府在短期内难以让房价急剧下跌，许多小城市更常见的局面是房价表面上未见下调，实则成交极少。卖家想要以市场价格挂牌却难以成交，如想出手，往往需大幅降价。当前，政府的挑战主要围绕三个方面：提升物价、刺激消费、化解债务。提升CPI便是突破通缩和恢复经济的关键，而要实现经济的良性循环，消费的提升不可或缺，房企的债务问题也亟待解决，因为这关乎几大金融风险。

为达到这一目标，最佳的方式无疑是消化过剩的房地产库存。从最近的政治局会议和各地政策来看，本轮去库存途径大致可分为两种模式：更新换代和放开限购。更新换代模式又可细分为市场化和政府收购两种形式。市场化的方式让房企与中介共同合作，居民支付新房定金并锁定新房源，中介优先销售旧房。但这种模式的规模较小。政府收购则通过城投平台以接近市场价收购旧房，并限制在80%以下，以此方式帮助居民置换新房。

近年保障房建设的提速，正是因为棚改接近尾声但住房需求依然庞大。虽然房企面临债务压力，政府依然维持限购，显露出其只为金融风险负责的态度。近期政策的施行无疑意在减少金融风险，因此推动了放开限购的措施。

观察2024年的房地产去库存情况，与2015年有着明显相似之处，尤其是在放松限购及宽松的货币政策背景下。但实质上，两者的差别极为显著，关键在于家庭的负债水平。2015年，家庭债务占GDP比率约为36%；而2024年则高达69.8%，处于历史最高位。与全球其他国家相比，这一数字的波动也不一而足。而数据显示，日本在房地产泡沫破裂后，家庭债务一度徘徊在75%左右的水平。2015年的去库存是通过房价上涨实现的，而当前的市场状况能否走出类似的局面，仍需拭目以待。